2023年12月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开，中指研究院现场发布了《中国房地产市场2023总结 & 2024展望》。
2023年中国房地产市场形势总结
2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏。
房价方面，2023年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价走势持续低迷，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。
销售方面，2023年1-10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.7万亿元，同比下降4.9%，其中现房销售面积同比增长15.6%，表现明显好于期房。 重点城市来看，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%；1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。 全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月销售同比降幅有所收窄，但受居民收入预期、房价下跌预期等因素未明显改善影响，政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力。
土地方面，销售端恢复程度仍是影响土地市场情绪的关键因素，今年以来多数城市楼市热度持续性不足，土地市场中，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。2023年1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。 22城来看，1-11月，供地计划完成率整体不足七成，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。
企业方面，2023年1-11月，TOP100房企销售额同比下降14.7%，央国企同比增长；拿地总额同比下降6.6%，头部企业投资聚焦核心城市；房企融资规模同比下降8.6%，年底金融监管部门持续释放利好，若“三个不低于”等相关支持政策细化落实，房企资金压力有望缓解。
2024年中国房地产市场趋势展望
宏观环境方面，展望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现，而疫情带来的疤痕效应仍在，消费超预期走强概率较低，稳投资的必要性更加强烈。2023年10月底中央金融工作会议提出要“始终保持货币政策的稳健性，更加注重做好跨周期和逆周期调节，充实货币政策工具箱”，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能。
政策趋势来看，预计2024年，在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间， 需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来一线城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市有望全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。 供给端，“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；同时，各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升；另外，“三大工程”建设或是2024年增量政策重要着力点，相关政策有望加速落地。
在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现 “销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。 需求端，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%； 乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。 供给端，开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏， 中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。 投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行， 中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降6.1%。 乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额与2023年基本持平。
