21世纪经济报道记者张欣 北京报道
3月5日上午9时，十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强向大会作政府工作报告。据21世纪经济报道梳理，本次政府工作报告定调新的一年房地产，释放了以下几大信号：
报告提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
上述表述延续了去年10月底召开的中央金融工作会议中“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的基调。据21世纪经济报道记者梳理，去年几场与房地产融资相关的重要会议，以及多场银企座谈会内容，关键都在于“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。（详见本报报道《21解读丨六大国有银行积极表态支持房企融资，促进金融与房地产良性循环》）
今年1月，住建部和国家金融监督管理总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。2月6日，国家金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。会议提出，对房地产“白名单”项目的合理融资需求“应满尽满”。3月5日，接近金融监管人士向本报记者透露，今年促进房地产融资协调机制是总局工作重点之一。
事实上，今年以来，多家银行快速响应监管要求，加紧推进协调机制落地。住建部、国家金融监管总局数据显示，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。
克而瑞研究报告指出，综合近期各地融资协调机制落地情况可见，民营房企项目也获得了相当政策支持，例如广东省民企和混合所有制房企项目获得新增融资贷款占比高达98%，农行披露对接的贷款项目主体中民营企业等非国有企业占比超过80%。
李强总理在政府工作报告中指出，过去一年，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。
针对2024年政府工作任务部署，李强指出，要有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障保质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。
民生银行首席经济学家温彬团队认为，房地产的标本兼治短期内是指，“要优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”，优先解决房企的融资问题，目前已有超过200个城市建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给银行。
温彬团队表示，中长期内，房地产的标本兼治则是要“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。
值得注意的是，上述关于“优化房地产政策、对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”的表述属于政府工作报告中“稳妥有序处置风险隐患”的框架下。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产风险处置方面整体延续了2023年底中央经济工作会议有关风险防范的基调。但去年底中央经济工作会议提出的是“持续有效防范化解重点领域风险”，此次提出的是“稳妥有序处置风险隐患”。这意味着房地产领域的风险点正在爆发和蔓延，有可能蔓延到全行业和稳健经营的企业。因此，必须要将一个个风险点，特别是房企债务违约风险，包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等进行有序处置，避免风险无序蔓延导致爆发系统性的风险。
政府工作报告提出：“健全风险防控长效机制……适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”
房地产领域此前提及过发展长效机制、管理长效机制，此次则是首次提出“风险防控长效机制”。易居研究院研究总监严跃进表示，这意味着今年防范化解房地产风险会有“大招”，且有一些制度性方面的突破和创新。
温彬团队分析认为，加快构建房地产发展新模式是强化“人、房、地、钱”四要素联动。即建立以人定房，以房定地、以房定钱的“三定”新机制，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，推进重点领域发力和精准化供需匹配，从根本上实现房地产市场质的有效提升和量的合理增长。
政府工作报告中提到，“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要。实施政策要强化协同联动、放大组合效应，防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。”
克而瑞研究认为，减少限制性措施，意味着一线调控趋松、二三线全面放开。年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，预示着地方因城施策空间进一步打开，随即北上广深等一线四城陆续松绑限购，释放积极信号。结合政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房需求”、“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要”相关表述，克而瑞研究认为，今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间。此外，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。
政府工作报告中提到：“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。加强总量和结构双重调节，盘活存量、提升效能，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度。促进社会综合融资成本稳中有降。”
克而瑞研究报告认为，聚焦房地产相关领域分析，上述报告透露了降准降息仍有空间，信贷政策继续优化的信号，具体来看：
一是降准、降息仍有空间，2月降准和超预期幅度降息体现货币政策靠前发力特征，在经济增长、降低社会综合融资成本等诉求下，年内降准降息仍然可期；二是结构性货币政策工具有望接续发力，定向支持相关领域，例如央行去年12月重启PSL，支持三大工程建设，再比如规模达千亿的租赁住房贷款支持计划在多个试点城市落地；三是居民住房信贷政策仍有优化调整空间，譬如对多孩家庭、已购住房用于租赁的，相应放宽购房贷款套数认定标准，再比如认贷不认房等。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，若各项政策及时调整到位，下半年房地产市场有望出现趋势性回暖，这将结束行业约三年的下行周期。不过，综合考虑包括加大保障性住房建设和供给等“三大工程”部署，以及“房住不炒”的主基调会长期坚持，今年房地产行业出现“V型”反转的可能性也不大。
对于新型城镇化，政府工作报告提到：“积极推进新型城镇化……稳步实施城市更新行动，推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。新型城镇化要处处体现以人为本，提高精细化管理和服务水平，让人民群众享有更高品质的生活。”
业内人士认为，新型城镇化的重点在利用存量资源、对存量进行结构上的补短板，意味着城镇化大规模推动新增建设的时代结束，当前已经进入存量盘活的时期。即政府要根据人们的需求，进行精细化的修补以及社区治理等。
克而瑞研究报告称，中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑，深化户籍制度改革，帮助新市民落户安家，推进以县城为重要载体的城镇化建设，都有助于拉动购房需求。
此外，政府工作报告还提到了“新型城镇化要处处体现以人为本，提高精细化管理和服务水平，让人民群众享有更高品质的生活。”严跃进称，客观上高品质的生活是要以高品质的住房为前提条件的，因此各地要积极在高品质住宅建设供应销售出租等方面寻找房地产发展的新的机会点和突破口。
