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房地产超重磅政策又来了!对太原楼市刺激有多大?

2024年又一个史诗级救市政策来了!

国务院新闻办公室24日上午举行新闻发布会,央行行长潘功胜、国家金融监管总局局长李云泽、证监会主席吴清出席并发声,降准、降息、下调存量房贷利率、支持资本市场等政策悉数出台。

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具体如下:

一是,降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近,预计平均降幅在0.5个百分点左右。同时,统一首套房、二套房的房贷最低首付比例为15%。

二是,央行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上,研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地,盘活存量用地,缓解房企资金压力。必要时,人民银行可提供政策支持。

三是,央行将优化保障性住房再贷款政策,此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%,增强对银行、收购主体的市场化激励。

四是,延长两项房地产金融政策文件的期限。此前,人民银行和金融监管总局出台了金融16条、经营性物业贷款两项阶段性政策,两项政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。

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以上于购房者最重要的是第一条。

潘功胜表示,此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭,1.5亿人口,平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,当前存量房贷平均利率大约在3.92%,此次降低50个基点,如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算,每月月供减少大约280元,30年可以减少利息支出共10万元。

据悉,2021年、22年期间,太原首套房贷利率最高有过5.6%,在5月政策落地后利率降至4%左右,现在首套房贷利率是3%左右。

针对首付比例,有专家指出,此次对于二套房或改善型住房落实了宽松的首付比例导向。过去二套房的首付比例虽然下调,但略高于首套房。但此次下调为15%,有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。该专家测算,若是一个家庭认购一套200万总价的二套房,过去首付款需要50万,但现在降低为30万,直接减少20万,自然激活改善型或换房的需求。

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在今年5月份,便有一次史诗级救市动作。当时“三箭齐发”:全国层面降低首付,首套首付15%起,二套降低到25%起;全国层面取消首套住房和二套住房商贷利率政策下限5年以上首套公积金贷款利率下调至2.85%,二套下调至3.325%。

那么,从5月到现在,政策对太原房地产的刺激怎么样?单从市场新建商品住宅和二手住宅销售情况来看,销售价格并未有明显增幅。

依据国家统计局数据,2024年5月-8月,太原(新建商品住宅销售价格)分别环比0.1%、-0.3%、0%、-0.2%;(二手住宅销售价格)分别环比-0.6%、-0.5%、-0.3%、-0.5%。最近的8月份,太原新房价格同比下跌仅低于上海、西安二手房价格同比去年,仅低于三亚、乌鲁木齐,同样排名全国第3。

与2023年比,更为惨一些。2024年5月-8月,太原(新建商品住宅销售价格)分别同比-0.5%、-0.6%、-0.7%、-1.1%,(二手住宅销售价格)分别同比-4.5%、-4.5%、-4.8%、-4.9%。但从全国市场来看,太原整体房价较为坚挺。而根据冰山指数,太原房价2023年8月9090元/㎡,2024年8月8769元/㎡,年同比上涨-3.8%,排名全国100城中的第一,也就是说太原是降幅最少的城市。

那么本次重量级救市政策,对太原影响大吗?从此前数据来看,整体提振作用应该相对有限,但若想着持续房价的持续降价也并是不很现实,尤其是市中心项目,仍有稳中有升的趋势。