住保租房，圆安居梦。近年来，我市锚定新市民、青年人住房需求，拓宽保障性租赁住房房源筹集方式，探索完善多层次租赁住房供应体系，持续彰显城市的关怀和温度。去年12月24日，《太原日报》刊登了《太原保租房建设跑出加速度！完成“十四五”目标八成以上》一文后，不少读者咨询什么样的项目可以纳入保租房，认定标准有哪些，退出流程是什么？对此，市房产局就读者关注的问题给予详细解答。
问：申请纳入保租房的条件及要求有哪些？
答：申请纳入保障性租赁住房的项目应为权属明晰的土地或房屋，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押等其他权利限制的，合同有约定的，按照约定执行并提供相关权利人书面同意意见。已取得预(销售)许可的项目须停止预(销)售，相关部门要严格做好监督管理工作。
土地(房屋)产权人、房源运营机构均可作为申请人，同一个项目只允许有一个申请人。产权人与实际运营机构不一致的，实际运营机构作为申请人时，应当取得产权人的书面同意。
原则上项目规模不少于50套(间)，且户型面积符合规定标准。新建类项目应以项目地块申请。改建类项目住宅、商办类房屋应以地块、楼栋(梯)、独立单元或楼层申请，厂房、仓储类应以地块、楼栋申请，旅馆、科研教育类应以地块申请。
项目设计应按照国家相关技术标准执行。保障性租赁住房项目应确保房屋质量安全，并具备相应的卫生、通风等条件，应符合给排水、供电等相关要求。改建项目在确定改建设计方案前，应根据国家现行标准规定，委托具备相应资质的鉴定机构对既有建筑物的安全性能进行鉴定，并根据鉴定结果采取相应的处理措施。此外，在设计、建设等方面应符合国家、省和本市的规范和技术标准。
需要注意的是，以下情形不得申请，即拟改建房屋存在违法违规行为未处理的(经相关部门同意改建和整改同步实施的项目除外)；利用企事业单位闲置土地建设保障性租赁住房项目与规划不符的，改建类保障性租赁住房项目与规划“五线”、城市公共服务设施相冲突的；以及其他不得纳入保障性租赁住房项目的情形。
问：保租房的认定流程是什么？
答：保障性租赁住房项目手续办理，实行市区统筹、分级审批方式，经相关部门审核，报经市政府同意后，核发项目认定书。
第一步提出申请，申请人向项目所在辖区住房保障主管部门提出申请并提交申请函；申请单位营业执照、企业法人等相关身份证明材料；不动产权证或其他权属证明材料；项目实施方案，主要包括供需平衡、运营管理等分析测算情况，项目建设或改建初步方案(含建设规模、建筑结构、户型设计等)。对于企事业单位利用自有土地建设保障性租赁住房的，需出具上级部门或资产主管部门的意见；实施主体运营承诺书；房屋安全鉴定报告(改建类项目提供)；其他需要提供的材料。
第二步项目初审，辖区住房保障主管部门接到项目申请后，牵头对上报的项目进行审查，通过审查相关资料、实地核查等方式，提出初步意见。
第三步项目联审，古交市、清徐县、阳曲县和娄烦县人民政府及综改示范区管委会辖区内新建项目，由辖区住房保障主管部门牵头组织项目联合审查，形成认定报告报市保租办。如联合审查未达成一致意见的，由辖区住房保障主管部门收集各部门意见后报县(市)人民政府或管委会研究确定。
六城区辖区内新建项目，由区住房保障主管部门提出初步意见并经区政府同意后，报市保租办。市保租办牵头组织市审批和规资等部门，对上报项目进行联合审查并形成认定报告。如联合审查未达成一致意见的，由市保租办收集各部门意见后报市政府研究。通过购买方式筹集的保障性租赁住房项目，以及在建项目申请转为保障性租赁住房的项目，经联审同意后，现有建设手续可不再变更。改建项目由辖区住房保障主管部门提出初步意见，报市保租办审核并报请市政府或领导小组同意后，核发保障性租赁住房项目认定书。
第四步项目认定，市保租办要及时汇总项目认定报告及相关资料，报请经市政府或领导小组同意后，核发保障性租赁住房项目认定书。享受中央财政支持住房租赁市场发展试点资金补助的项目，符合条件的可不再重新申请，由市保租办直接核发项目认定书后纳入保障性租赁住房规范管理。
第五步手续办理及优惠政策，项目实施主体取得《保障性租赁住房项目认定书》后，可通过保障性租赁住房审批“绿色通道”办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，落实相关税收优惠政策，享受城市基础设施配套费免收及民用水电气暖价格，纳入资金补助和金融支持范围等。
问：保租房项目如何运营管理？
答：保障性租赁住房管理、运营应遵守我市住房租赁有关工作规定。房源、合同等均需纳入太原市住房租赁管理服务平台统一监管。项目投入运营后首次出租的，室内空气质量经专业检测后应符合标准。项目竣工验收后10个工作日内向市保租办提交开业报告。非改建类项目认定书的有效期应不超过土地使用期限。改建类项目，非产权单位实施的，有效期应不超过相关租赁协议约定的租赁运营期限。
保障性租赁住房项目运营年限期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前六个月，向受理单位提出续期申请。未提出申请或未获批准的，产权人应主动提出与整体运营承租人解除合同，商议退出相关工作，并于期满后30个工作日内向受理单位提出恢复土地或房屋原有用途的申请。续期时间不能超过土地使用年限，土地使用年限期满的，应按土地出让合同(或划拨决定书)相关约定执行，没有约定的，按相关法律法规规定执行。
运营年限未满时提出退出申请，且存在租赁期未满的，产权人应当与运营方和租住人达成一致意见后方可提出申请。经同意退出后，应于5个工作日内退还所有奖补资金，并及时向规划资源、税务及供水、供电等部门报备，房屋及供水、供电等纳入原用途管理，同时取消租赁备案。
运营年限期满后，产权人未续期且未按期退出的，视为擅自改变建筑物功能，非法改变土地用途，由相关部门依法查处。项目改建为保障性租赁住房期间涉及征地拆迁的，产权人和整体运营承租人应服从城市建设需求，主动配合征拆，按原产权登记用途补偿。
对提供虚假资料申请保障性租赁住房项目或将项目用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、“以租代售”等违规行为及新增违建行为的，相关部门应采取终止改建行为、限期改正、取消奖补资格、纳入信用监管等措施。涉嫌违法的，由相关职能部门立案查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
